1. ¿Qué vivienda me compro?
Si ha pensado en comprar un piso, lo primero que debe pensar es en sí será una vivienda nueva o una vivienda de segunda mano. Las promociones de vivienda nueva que disponen zonas comunes como jardines o piscina y pueden suponer mayores gastos de comunidad. En las nuevas promociones no hay riesgo de derramas imprevistas. En cambio, en la vivienda de segunda mano, es recomendable informarse si hay alguna derrama, para ello se solicita la última acta de la comunidad de vecinos para conocer en detalle el estado del edificio. Los ahorros en el consumo de energía pueden ser muy significativos en el caso de los edificios eficientes energéticamente, en contraste con los consumos de energía de los edificios con varios años de uso. Teniendo en cuenta estos puntos debes decidir qué es lo que más le conviene.
2.Ubicación
La ubicación es uno de los factores más importantes a la hora de comprar una vivienda. Debemos que tener en cuenta cuales son nuestras prioridades antes de empezar a buscar un piso. ¿Qué queremos? Que esté cerca de la playa, en una zona tranquila, apartado del centro del pueblo/ciudad, cerca de comercios y restaurantes...etc. todos estos son aspectos que debemos de considerar muy bien.
3.Precio
El precio de la vivienda debe estar ajustado al mercado de la población en la que queramos comprar nuestro apartamento, teniendo en cuenta diferentes variables como la zona, las vistas, las calidades y las prestaciones del piso.
Debe tener presente tres conceptos que las entidades de crédito considerarán para la concesión de un préstamo hipotecario:
1. Porcentaje de financiación. Actualmente los bancos están ofreciendo hipotecas que pueden financiar hasta el 80% del valor de la vivienda. Es decir, deberá tener ahorrado previamente el 20% restante. Y hay que tener en cuenta, además, la previsión de los gastos derivados de la compra, escritura, registro, tributos… etc. Ejemplo: para una vivienda con un precio de 250.000 euros el banco te va a financiar el 80%, por tanto, te quedarás con una hipoteca máxima de 200.000 euros.
2. Capacidad financiera. Si mantiene la hipoteca dentro de unos límites adecuados con su capacidad de reembolso del préstamo, le resultará más fácil ir pagándola. La accesibilidad compara el precio de la vivienda que ha elegido con el salario bruto anual disponible. La proporción adecuada nunca debería ser superior al salario bruto familiar de cuatro o cinco años.
Ejemplo: Precio de la vivienda: 250.000. Salario bruto anual: 75.000 (3,3x). Para el cálculo del salario bruto anual se ha tenido en cuenta una unidad familiar compuesta por dos o más miembros.
3. Esfuerzo. Con una cuota estimada de hipoteca de 948 euros y una nómina neta mensual en el hogar de 4.063 euros, tendrías que destinar el 23% de los ingresos a pagar la vivienda. La proporción más adecuada es que la cuota hipotecaria mensual oscile entre el 30 y el 40% de los ingresos netos mensuales.
4.Gastos e impuestos asociados a la compra de una vivienda
Conocer los tributos que gravan la compraventa de una vivienda en primera transmisión evitará muchas sorpresas de última hora:
- IVA: La primera transmisión de vivienda está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo reducido (10%). El impuesto recae sobre la vivienda y sus anejos.
- AJD: Además, en el momento del otorgamiento de la escritura, deberá satisfacer el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
- I.T.P.A.J.D: En su modalidad de Actos Jurídicos Documentados (A.J.D). Este impuesto grava la escritura en la que se documente la transmisión de la vivienda por el importe de la compraventa.
- I.I.V.T.N.U.: El pago del Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, comúnmente conocido también como Plusvalía Municipal. Efectivamente, se trata de un impuesto municipal y cada Ayuntamiento aplica sus tipos. Este impuesto tiene que ser satisfecho por el vendedor del inmueble.
-I.B.I.: La propiedad de una vivienda devenga el pago anual del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Se trata de un impuesto municipal que se devenga el 1 de enero de cada año y que se paga en diferentes fechas en función del municipio. Su importe dependerá de los valores catastrales asignados a la vivienda y que, para viviendas nuevas, serán calculados posteriormente por el catastro, por lo que es difícil conocer a priori un valor orientativo.
5. ¿Será una inversión o tu vivienda habitual?
Si la compra es puramente para invertir sólo tendrán que pensar en términos de rentabilidad por alquiler. Además, deberás ser agresivo en el precio final, sin sentimentalismos. Por el contrario, si la vivienda es para habitarla durante 10 años o más, puedes ser un poco más flexible si es la casa de tus sueños, aunque siempre debes preguntarte si podrás con todos los gastos de esa vivienda, sobretodo, si supone un gran salto desde tu anterior hogar.
